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 昆明商业地产步入新时代发表于2008年09月19日 出自：昆明日报
北市区财富中心。 产权销售为主 目前昆明商业地产项目，无论商业还是写字楼，总体上还是以产权销售为主。除了北辰财富中心、百大新天地、顺城等几个极少数的商业物业是持有型、运作型、综合性商业地产项目外，其他的都是产权销售型物业。从这个意义上讲，昆明的商业地产开发，目前还没有真正走出住宅地产开发模式，还没有真正进入专业的商业地产开发模式。但同时，北辰财富中心、百大新天地、顺城等商业地产项目的成功，也预示着新的商业地产开发时代的到来。 从昆明商业地产开发水平总体来看，业内人士认为，还处于住宅开发模式阶段，“商业定制”、只租不售、主力店招商、资本运营、商业运营等商业地产专业运作手段并不多。但与此同时我们也可喜的发现，自去年起，昆明商业地产与商家的互动变得愈来愈多。昆明虽然还没有哪个项目是完全的“订制式”商业地产，但从目前招商的商家来看，能在项目前期彼此就能达成合作意向，比建设好后才开始招商，更能满足商家的经营需求，也更能保证商业经营的成功和可持续性。 城市规划带来新机遇 日前，昆明未来12年（2008—2010年）城市规划向社会公示，此次对昆明市未来12年的城市建设将会不断呈现新的商业地产发展机遇。主城规划范围的扩大为城市发展提供了巨大的空间，特别是昆明城东南、西部和北部的商业规划力度和强力，都将成为城市商业地产发展的标志和亮点。 《规划》中准确界定了昆明城市中央商务区的范围为主城一环路以内北至人民路，西至华山东路——象眼街——端仕街——祥云街一线，东至白塔路，南至金碧路、拓东路，建设城市商业金融中心。这意味着包括传统的三市街商圈、青年路商圈、白塔路商圈以及东风广场等可以被视为今后昆明商业阵线的制高点。在这里，黄金商铺释放能量，商业地产风云乍起，新兴业态精彩演绎，一切都牵动着经营商家、开发企业及众多投资者热切的目光。顺城、云铜时代广场、金碧辉煌、倾城名筑、东方首座……无不表现出巨大影响。 同时，此次规划还把呈贡新区中心及巫家坝机场搬迁后的地区确定为商业金融次中心。随着今年年内昆明市级行政中心迁至该片区，连接老城至呈贡新城的轻轨l号线的开工建设，以及春城财富·新南亚和东盟商贸港等大型商业地产项目的先期带动作用，昆明商业金融次中心的定位，对于呈贡新区中心而言自然实至名归；而对于巫家坝机场搬迁后的区域，今后也将成为昆明商业地产开发商重点关注的区域，这不仅来自于会展经济对该片区的商业带动作用，更因为，机场搬迁后腾挪出的土地，将为该片区的商业发展提供足够的发展空间。 北部及西部的商业地产发展，这次规划中，也将其提升至了区级商业中心的高度，这为两个片区的商业地产物业升值提供了现实的政策支持。具体落实到顶目上，包括北辰财富中心、俊发中心等在内的商业地产项目都将会在此规划中受益。 城中村改造将显“深刻”影响 当前对昆明而言，商业相对集中在一环内，形成了一环内多个商圈紧密相连的格局，且各商圈内已经或正在进行着商业形态的整合。与这些商圈互相“牵连”的城中村，一旦进行改造势必将扩大部分商圈的范围，进而进一步高效整合商业资源，使这些商圈更具完整性和互补性，并促使该商圈的商业升级。 城中村的改造对商业地产的影响则是更深层次的。通过城中村改造可以加大城市商业设施的建设和供给，引入良性竞争，降低商业的经营成本，加 快昆明商业的资源配置合理化、均衡化和规模化。同时，城中村改造可以使昆明城市的商业地产开发模式得到创新，因为城中村基本都已位于城市之中，绝大多数都具备地理位置好、配合设施齐全、人文资源成熟等优势，所以改造定位过程中多数项目都会必涉及到商业地产的考虑——特别是适合商业、商务和居住的多功能集合体，也就是城市综合体的开发，这就要求开发商既要创新和追求差异化，又要考虑现金回流和资金链问题。而且在旧城改造中，商业地产涉及的领域和层面更广、更深，虽然商业开发的利润空间是最大的，但风险也是最高的。商业物业的开发形式多种多样，最重要的是项目要与地块区域，尤其要与大商圈范围内的商业特征和经济环境相匹配、相融合。因此，城中村改造考验的不仅是开发商的经济实力、专业能力，还有开发商的战略眼光、宏观视野、资源整合能力及企业综合素质等方面。 北市社区商业渐成气候 北市区这块包含最具昆明新城开发概念的区域，曾经因为商业配套的极度匮乏被戏称为“睡城”。但10年的地产开发建设，这里已然成为了各品牌商家竞相进驻的“黄金宝地”，从住宅楼下的家装小铺发展到吃喝玩乐俱全的各色商铺，从“进城”购物到北辰财富中心的成功，这里如今人气、消费能力已初步体现，社区商圈已渐成气候。 由于北市区社区商铺投资门槛较低，其已逐渐成为该区域商业物业投资的热点。社区商铺投资总额低、风险小，是中小型投资者的理想选择，尤其像北市区这样拥有多个大型成熟小区内的商铺就具有长线投资的价值，随着北市区商业愈加成熟，各大社区业主对其居住小区的商业配套的依靠和要求也将愈来愈高，北市区的社区商铺将积聚一大批稳定的消费群，商业物业市场潜力可观，这也就是实力郡城的商铺成为抢手的原因。而这点，从荷塘月色的商铺热销也可见一斑，位于北区的荷塘月色，随着2006年其住宅部分的热卖，其社区内的商铺也成为投资者追捧的目标。 不言而喻，北市区社区商业发展将迎来又一个喜人的态势。随着和谐世纪、实力郡城、嘉年华等大型高档商业项目的接连入市，再加之政府公共配套资源的陆续投入，北市区商业将由最初的传统型临街商铺形式向高品质的商业聚集区转变，它们的出现不仅填补了北市区商业中心的空白、更将领航北市区商业的崛起，推动北市成为第一个集居住、消费、教育、医疗等完善功能于一体的成熟片区。
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