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 商铺投资：四招让“伤铺”变“商铺”发表于2008年08月22日 出自：安家
有些商业项目在销售时往往给投资者算一个很好的回报。但这些回报却是在商铺一定能租得出去的前提下，而预估租金也一定是在理想状态。很多初次投资商铺的人对购得的商铺能否顺利出租很难有经验判断。而购得后商铺一但难以出租却又不知原因何在。一般情况下，商铺难以出租原因主要有以下四个方面： 一、商业生地，商家不会进入 第一个原因是商家开业经营非常理性，不会赔钱经营。入住率不高、周边消费人群不足的区域，往往被商家称为生地。如果让一个生地成为一个繁华闹市，可能需要很长的培养期，在这期间商家往往要赔钱经营。因为很少有商家愿意赔钱经营，所以，一个刚刚建成的社区，商家很难立刻进去经营。为什么有些商铺零租金也难以吸引商家？因为一但入住，装修、人员费用及经营管理成本一样会有。所以商家的入住是很理性的。这就是为什么商家的进驻要滞后人群入住了。在这种情况下，新购买的商铺难以出租是正常的。投资者也许要等上两三年或者三五年。所以，投资者在投资商铺之前一定要想好，三五年内出租不出去怎么办，能否扛得住，如果没问题，投资也无妨，毕竟不会因一个商铺的投资失误给未来生活带来太大麻烦。 二、区域商业面积过大，新商业难以开业 第二个原因是区域商业经营面积饱和。区域内商业用房面积供应超过需求，过量的商业用房面积只能闲置，而难以出租，这就是市场的力量。所以在投资前应了解一下项目的商业规模，再了解一下周边商业经营情况。如果周边已有大量商铺空着没有租出去，或者即使出租情况还可以，但租金很低，再在这个区域进行商铺投资将是一件很危险的事。假如是一个大型社区，你可以算一算社区可以居住多少人，如果这个社区供应的商业面积超过了每人1平方米，那这个社区的商业面积已经过量了，再加上周边原有商业，投资这个社区商业肯定会有危险。如果一定要投资，则一定要选一个交通要道或进出人流量很大的地方，小区深处的商铺还是最好放弃。 三、商铺售价太高，导致租金拉高，商铺难以出租 第三个原因是商铺过高的售价拉高了房租。由于有些商铺售价很高，投资者为了尽快收回投资，常常将商铺的出租价格定的不合理，高过了周边正在经营中的成熟商铺的租价，这样的商铺是难以出租的。因为过高租金增加了商家的经营压力。 那么，商铺的投资者如何判断租金的高低和商铺售价的高低呢？其实，这一点儿也不难。一是到商铺周边问一问正在经营着的商铺的租金情况，然后投资者再问一问欲投资项目商铺的售价，假设商铺投资回报期为十年，通过一个简单的除法就可算出即将投资商铺的租金水平，与周边目前经营中的商铺租金进行对比，如果高于周边商铺的租金水平很多，那么这个商铺投资压力就大了，也就是说不好出租了。如果将租金调低到周边商铺租金水平，无疑将大大延长投资回报期。这样的商铺投资价值已打折扣。当然，如果投资者不在乎投资回报期，投资这个商铺也无妨。但有一点，这个计算并不太准确，如果加上物业管理费、利息等，这个回报期可能还要延长。 这说明什么呢？如果你不将租金降低，你的商铺可能租不出去。 四、商业用房结构有问题 第四个问题是商铺的结构出现了问题而使商铺难以出租。这个问题对投资者而言是最冤的，由于开发商的问题，而伤害的却是投资者。商业用房的最终用途是商家经营使用。但很多商业地产项目开发对后期商家使用功能重视不足，导致了建成的商业用房商家无法使用，出租自然是困难的。 例如，开发商为了销售方便，将商业店铺以单元为单位一至三层或四层，两个单元之间是承重墙结构，造成了店铺之间互不相通。这种结构就是只考虑销售方便不考虑商家使用要求。商业业态的不同，对经营面积、规划布局等使用要求也不用。如超市、百货、专卖店、餐饮等不同业态对层高、承重、柱距宽、进深、面宽、供电照明、人流、车流动线、排污、排烟以及商业店面门窗、门头外观等建筑结构的设计均有不同要求，这些要远比非商业用房设计复杂得多。不管商业使用功能的商业用房即使建成卖掉了，最后招商也非常困难。对商业使用而言，框架结构是比较好的，商家可根据经营需要进行任意组合分割。而前面所说单元式结构失去了按照商业使用功能重新布局的可能。另外，很多社区商业街由于是与住宅连在一起，结构是为了照顾住宅，很多底层商业与楼上住宅结构是一样的，众多的承重墙落地，对绝大多数商家而言，这样的结构是无法经营使用的。 说实话，“一铺养三代”的观念确实成全了一些投资人，但也有很多人因此而受到了伤害。这个观念完全建立在投资后的商铺可以租出去的假设上，一但投资的商铺难以出租，由于投资额巨大，而月供又不等人，最终有可能“商铺”变“伤铺”！
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