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 富力：进军商业地产 抵消宏调影响发表于2008年07月08日 出自：第一财经日报
“房地产是一个有周期性的行业，在资金紧张的时候，有投资型物业做现金流补充，整个资金链就会辗转自如了。而作为上市公司，持续稳定的现金收益对公司股价也同样重要。” 由一个香港人和一个广州人组建的、发家于上个世纪90年代最受香港风气影响发展的广州楼市的地产公司，似乎天然地便会带上港式烙印。 现在的富力地产，已经在经济实力上比肩甚至超越了不少香港前辈，但是他的商业模式，依然带有明显的港式风格:市区重建项目起家，专注中心区大型中档住宅区发展，积累实力后港股上市，开始运作商业地产。全国扩张后打造中高产品产业链，商业地产开发以风险低、回收快的酒店项目为主导，兼及酒店公寓、写字楼、购物中心等业态的开发。 进军商业抵消宏调影响 宏观调控往往会让房地产开发商的住宅项目开发销售都受到影响。从2003年前后开始，一些开发商逐步将目标转移到商业项目投资，希望在这一波的宏观调控中将影响减少到最低。 本是为了避开宏调风暴之举，却无意中挖出了另一口井。从2003年发力商业地产至今，5年后富力的商业地产布局正棋至中盘。今年内合计有4家酒店和一个购物中心正式投入运营。从今年开始，富力地产每年都将有新的酒店项目开业。到2010年，将有十多家富力旗下酒店在国内8个城市亮相。 截至目前，在商业地产方面的投入已经占富力总资产价值的15%左右，“随着酒店等商业项目陆续开业，它们产生的现金回流也将逐渐平衡公司的财务状况。酒店和购物中心也是投行和机构眼中最优质的物业类型，富力投资的这些项目将来的回报会远远高于当初的投资。”富力有关负责人表示，在今年，富力的租金收入可能就将占到富力总资产的15%左右，预计今年的商业地产租金收入将超过5亿元,比2007年有数倍增长。其中大部分为利润较高、回收较快的高级酒店项目。 2010年后，第二批商业物业又会投入使用。 可以预见，2008年年报中，日益增多的商业地产项目上的进账将占据富力240亿元销售目标的一定比例。 富力方面表示，仅以富力地产在广州珠江新城的9幅商业地产项目为例，保守估计这批项目全部投入使用后，年租金就会超过10亿元。 富力董事长李思廉谈及当初涉足商业的缘由，只是简单一笔带过：“房地产是一个有周期性的行业，在资金紧张的时候，有投资型物业做现金流补充，整个资金链就会辗转自如了。而作为上市公司，持续稳定的现金收益对公司股价也同样重要。” 2003年，在几乎所有的地产商仍集中精力在大热的住宅地产上掘金时，甚至包括地产大腕王石也在循循善诱各位同行借鉴万科不搞商业地产的经验，以获得更专业化发展时，独具慧眼并深谙香港商道精华的富力，却在2003年高调进入商业地产，当年便在广州珠江新城CBD斥资超过7亿元购入7块地皮。在地产新政“发威”的这两年，富力的首批商业项目已投入使用并且升值数倍，这显然部分抵消了宏调的负面影响。 回头来看近年来的多轮地产调控，无一不是把矛头指向住宅，相对而言商业地产就安全得多。而现在众多上市房企追随富力步伐纷纷加码商业地产，或多或少也是出于这方面的考虑。 回报期只需7~9年 “到2010年，富力地产将拥有大约240万平方米建筑面积的投资物业，实现20亿元以上的商业地产年租金收入。”富力的相关负责人表示。 “富力在商业地产上的策略是以酒店为龙头，综合写字楼、商业、公寓项目。”富力地产联席董事长、总裁张力表示。富力今年已经面市的5个商业项目中，4个是酒店业态。而位于珠江新城、高66层的富力盈凯广场，是集高尚购物中心、写字楼及住宅式公寓的综合项目。其内的柏悦酒店，与地铁相连，毗邻广州富力君悦大酒店、新歌剧院及新博物馆。 与不少早年涉足商业地产的开发商情有独钟MALL并纷纷折戟沉沙不同，富力的特别之处在于以引入“国际管家”的酒店、大型特色度假村为龙头，兼及公寓、购物中心、写字楼的开发，回收稳定且投资周期较短。 在北京，富力双子座写字楼出售给大摩，环球资本与地方智慧开始探索融合之道。随后，2005年富力开始陆续与洲际集团、万豪集团、凯悦集团签约，利用国际经验，摸索商用物业持有自营的模式。 目前已建及在建的酒店全部分布在全国各个有业务开展的门户城市，共约10多家。将根据不同的项目策划定位、酒店管理集团的意见以及设计师的理念，规划不同的酒店特色。 而富力对于酒店的回报也显得相当乐观。有关负责人表示，如富力丽思卡尔顿、富力君悦大酒店等的回报期只需要7~9年。富力是在最具市场发展空间的城市，选择最好的地段建设硬件设施一流的酒店，并请来最优秀的管理团队进行管理和服务，长期回报不成问题。 在酒店开业一帆风顺后，富力开始探索商用开发的深水区。2007年末，富力联手合景泰富、新鸿基开发广州CBD面积达57万平方米的综合商用项目,同时拟开始拥有佛山第一高楼的大型商用体开发；2008年下半年，富力北京东三环30万平方米的综合商用项目拟投入使用，推动周边“富力商圈”的形成；2008年筹建的富力?丽港中心则是首度在二线城市开发的总建筑面积约30万平方米，包括公寓、甲级写字楼和五星级豪华酒店的综合商用体。 至此，富力的商业帝国版图逐渐浮出水面，借助奥运会、亚运会商机，以华南、华北为发展重心，逐步辐射其他二、三线城市。通过高级酒店的龙头效应，在业务所在地缔造属于富力自己的连锁物业品牌，形成一个与国际商业品牌互补的商业生态。
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