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 广州：商业地产渐脱疲软 租赁市场走向活跃发表于2008年05月06日 出自：观点地产
受商业银行纷纷收紧贷款额度以及住宅价格下跌影响，部分热衷投资高档住宅的买家开始撤出市场。 一、概览 2008年第1季度，广州市经济持续快速增长。期间，规模以上工业产值同比增长11.6%。另外，适逢传统春节黄金周，广州市零售业市场保持畅旺。1-2月广州市社会消费品零售总额为501.89亿元，同比增长14.95%。不容忽视的是，CPI指数增长也呈现持续上涨的趋势，2月同比增长8.6%。 针对通货膨胀的现状，本季度政府继续实行经济紧缩政策，旨在保持经济健康平稳运行。央行加息的步伐也日益加快，从去年3月后央行连续6次加息，5年以上的贷款利率从7.11%已提高到了7.83%。 2008年第1季度，广州市土地市场的供求状况较为平静。经历了07年下半年推地的高峰期，本季度政府减缓推地的节奏。另一方面，受一系列宏观调控政策的影响，开发商竞投地块的热情有所减退。 本季度广州市成交地块仅11块，其中住宅用地3块，占交易土地总建筑面积的51%。值得关注的是，在较平静的竞投市场影响下，员村二横路地块吸引不少大型开发商的激烈竞投，最终以13，053元/平方米的楼面地价成交。 二、写字楼 1、需求 1)租赁 虽然历经春节长假期所在的传统淡季，但2008年第1季度广州甲级写字楼租赁成交仍然表现较为活跃。戴德梁行数据显示，本季度广州甲级写字楼的吸纳量约53，820平方米，与去年同期基本持平。目前市场上充足的供应量是支撑需求力量持续得以释放的主要的因素。1季度的租赁成交主要集中于体育中心CBD和珠江新城CBD，而需求的主要力量则来自于银行和物流业。 本季度甲级写字楼的整体租金为135.10元/平方米/月，与上一季度基本持平。值得关注的是，小部分优质物业由于供不应求，租金逐季平稳上升，引领整体市场租金保持稳中微升的趋势。 在较大的需求推动下，本季度广州甲级写字楼的空置率呈现下降趋势。戴德梁行研究数据显示，第1季度整体空置率为13.8%，较上季度下降三个百分点。其中富力中心、天誉大厦等新物业在强大的营销手段的推动下，入驻率明显上升。 2)销售与投资 本季度中石化大厦南塔有两万多平方米的写字楼物业开始市场发售，受到市场的普遍关注。中石化大厦位处体育中心CBD的繁华地段，总建筑面积为23万平方米，推出的部分写字楼单位目前售价为21，000元/平方米。 国家通过收紧银根等手段对房地产市场实行宏观调控，令不少投资型买家对购买物业保持谨慎态度，直接影响了写字楼一手市场的成交量。广州市国土资源与房屋管理局数据显示：1-3月，广州市写字楼一手成交量为13.49万平方米，较去年同期减少26.6%。 3)供应 本季度没有新物业投放市场，广州甲级写字楼总存量仍然为178.73万平方米。 4)展望 广州经济运行长期保持良好令市场不断衍生出新的需求力量，保证了写字楼租赁市场的活跃成交。但由于经历了去年供应高峰期之后，08年并无新的甲级写字楼投放市场，市场需求仍然以消化市场现有的空置面积为主，预计今年市场的总体空置率将呈现逐季降低的状态。 供不应求令租金水平继续稳定上升的现象将继续在中信广场等一批优质写字楼物业中出现，并催使整体租金继续保持稳定上升的趋势。 在销售与投资市场，国家继续对房地产业实行调控将对投资型购买行为影响较为深远，写字楼买卖成交量短期内将难见上扬。 三、商铺 1)需求 a、行业需求 受传统春节影响，本季度广州商铺市场表现平淡。但餐饮业、汽车服务业、银行业扩张依然较为明显。奔驰4s店进驻珠江新城E区。外资银行继续积极在全市成熟商圈寻求零售网点。 从商铺需求区域来看，繁华商圈如天河城商圈、农林下路、中华广场、江南西等商业网点集中的区域，吸引不少商家的关注。值得关注的是，随着珠江新城写字楼市场、住宅市场以及酒店市场的日益活跃，区内商铺市场氛围逐渐浓厚，开发商积极进行区内商业物业的建设，以进一步完善该区域的商业配套。 b、销售和投资需求 受整个房地产市场平静氛围以及租赁市场供应量有限的影响，本季度广州商铺市场成交量不大。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，1-3月广州新建商铺成交量为13.85万平方米，同比下降32.3%。 2)供应 第1季度广州商铺市场供应量明显下降。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，本季度1-2月广州新批准预售商业物业面积为3.28万平方米，比07年11-12月下降57%。 新供应物业主要集中在天河、海珠和番禺区三区。值得关注的是，一些大型的地下购物中心如流行前线与地王广场进行重新装修，以更佳的形式来聚集人流，同时也引起不少潜在客户的关注。 3)展望 下季度，受市场强劲需求的推动，一些知名品牌超市将持续寻求合适的网点以做好扩张的准备。供求方面，第2季度将依然主要集中在社区型商铺、写字楼裙楼商铺及繁华路段的临街商铺。预计下季度广州商铺市场开始摆脱本季度的疲软态势，租赁市场开始走向活跃。
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