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 选中潜力地段 是商铺投资成功第一步发表于2008年04月08日 出自：青岛新闻网
随着国家对房地产调控政策的出台,面对时下高企的房价,很多有心进行房地产投资的人犹豫了：在国家限制炒房措施不断推出的大背景下,出手投资普通住宅是否风险太大?除了投资住宅商品房,还有没有更好的投资机会? 投资商铺的悲喜人生自清末民初以来,广州人的经商意识已十分浓厚,“一铺养三代”这句俗话更成为广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。土生土长的张先生,就是一个对商铺投资始终怀有浓厚兴趣的小私营业主。长相敦厚的张先生,目前从事装修生意。他出生在一个工人家庭,家境普通,大专毕业后就开始跟着亲戚做小生意,“最辛苦的时候,常常想以后要是能像租铺给我们的那个小业主一样,每月过来收几万块的月租然后就喝茶逛街去,该是多么幸福的生活”。 或许正是这种对比,使张先生在事业有起色后,逐渐向“包租公”的角色转变。上个世纪90年代初,张先生的父母在临退休前,终于由单位分了一套在天河六运一路的三室一厅房改房。由于他们的房改评分较低,因此分到的房子正对马路的一楼,周边噪音很大。而比张先生父母职位高的同事,选择的都是小区里面最安静的中层单元。10年后,因这套房子邻近广州著名购物中心天河城及地铁站,周边日益繁华,开始有一些外贸成衣店来洽谈租用事宜。此时张先生已经储蓄了足够的首期,在番禺买了套房将父母接过去居住。这套旧房子被张先生改造为临街商铺出租,月租金伴随着周边商业气氛的浓厚而日渐上涨,从数千元涨到过万元。2002年前后,有关部门鉴于六运小区内商用物业不断增多的现状,允许部分临街铺面办理“住改商”手续,当时张先生凭着自己的灵敏嗅觉第一时间办妥了手续,将这个100平方米的物业转为商铺。由于他的先见之明,使商铺避过了广州从2004年开始实施的住宅禁商令而导致的小区商业萧条期。截至2007年底,这个商铺的月租已经上涨至近5万元,曾经有客户开价1000万元购买,但张先生都没有答应。而张先生父母的同事所分的房改房,由于无法转为商铺,目前类似面积的单元售价约70余万,月租仅3000元。 “我发现投资商铺的利润其实比住宅更高,选中潜力地段,是投资商铺成功的第一步。”张先生说。2003年,已经小有积蓄并尝到投资商铺甜头的张先生又购买了两个商场铺,它们位于日后闻名广州的问题商场———康王商业城。说起这次投资张先生至今依然十分感慨。他表示,当时以为自己已经很有商铺投资的经验。该商业城位于上下九商业街附近,有地铁直通,号称“全国首创环球旅游式主题商城”、“东南亚最大地铁商业步行街”等。张先生还听说商业城有“政府股份”,就判断肯定不会有问题,于是头脑发热以约2万元/平方米的价格买入了两个小型铺位。结果后来开发商延期一年多才交楼,并改变规划设计,加上整个商场都是小铺位,没有旗舰店进驻,招租不理想。张先生一度非常担心自己的铺位将烂尾,40多万元就会打水漂。 商场开业后,很长一段时间铺位没有租出去,但是他依然要每月交纳不菲的管理费。“后来自己总结教训,商场铺不比街铺,一定要有很明确的规划,有号召力强的商家进驻,而且开发商不能把铺卖散,统一经营才能做好。”在2003年同期,张先生还曾介入过另一地铁物业地王广场。当时他想给父母找点消遣,于是签下5年长租约,租下了两个小铺位让他们卖成衣。结果这个地铁物业虽然与著名的青少年消费区“流行前线”只有一墙之隔,但因人气全部被“流行前线”分流掉,足足守了3年才开始有起色。2007年,张先生将铺位转租,获得了5万元的转手费。“这笔投资等于是只打了一个平手。没亏钱也没赚多少。它教育了我另一个选铺的道理：邻近的旺场商铺只会分流你的客源,并不能带来更多客源。”在康王商业城的铺位空置一年多才找到租客,而且计算过年租金回报率只有不到4%之后,以及终于从地王广场的租赁中脱身后,张先生迅速把投资重心重新放回到临街铺位。几经寻觅,2005年张先生在六榕寺附近买下了一个只有30多平方米的小街铺。“买这个商铺的考虑是六榕寺不会搬迁,而且由于是珍贵文化遗产,周边环境会越来越好,随着广州知名度增加,游客也会越来越多。附近有很旺的香烛、佛教用品一条街,很多人过来拜神都会在这里消费。而且广州人喜欢在家里摆吉祥用品挡煞气,客源有保证,自然租户也稳定,由于铺位不多,租金总会水涨船高的。” 目前张先生的六榕路铺位租金比三年前上涨了20%左右,商铺市价则涨了近50%。此外,张先生还在一些大型的小区周边买了100平方米左右的饮食铺位,其中2004年买的龙口西商铺租金及价格都有40%以上的升幅。“因为就我的个人感觉,这些高档社区住的都是年轻人,喜欢外出吃饭。如果买能够做饮食的铺位,虽然比其他铺位的价格贵一点,但是租客容易找,又因为有别的店铺没有的优势门槛,叫价也可以高一点。”最后,张先生在总结自己的投资经验时,特别强调了投资前要做好市场调查,不能想当然。“投资商铺比投资住宅风险大,因为资金需求大,铺如果选不好,就算折价也不容易租出去,不像住宅那么容易找到租客。”“买铺一定要看地段,也就是交通和附近的商业氛围;其次是看经营用途;三看有效客源。买商场铺要看规划、开发商经营能力、旗舰店,要有耐心‘守热’商场。说白了,就是把自己看作租铺的客人,从他们的角度出发去考虑这个铺的经营前景如何,愿意为它出多少租金。然后自己再拿这个租金来对比总价来算一下,一般达到7%就是很值得投资的商铺了。”张先生说。
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